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人口增长拐点就在7年后?楼市迎来十字路口!

南阳三杰房地产 2020/07/07 来源:搜狐焦点 浏览次数:
    随着人口红利日趋减少,未来房地产市场的调整压力会越来越大,各地抢人政策也会愈演愈烈。对于消费者来说,无法改变趋势,只有顺着趋势,跟随人流所向,方可顺势而为。

最近80后、90后、00后出生人口统计数据图在网上疯狂刷屏,引发热议。随着出生率日渐下降,人口问题成了大家的关注焦点。我们知道,人口对于经济、楼市、城市都意义重大,而人口问题,也成了摆在我们面前的一道关卡。人口负增长,就在7年后?WIND统计数据显示:我国出生人口峰值出现在80后这代人身上,1980-1989这十年出生的人口为2.22亿。到上世纪90年代,这个数据开始出现下滑,90后有2.1亿人,相比80后略有缩水。而到了00后的时代,出生人口就只剩下了1.63亿。2000-2009年出生的人口,比上一个十年少了整整4700万!

出生率下降的问题至今仍在延续,人口学者、全球化智库(CCG)特邀高级研究员黄文政在接受采访时语出惊人:“20后这一代人,甚至会比10后少30%-40%的水平。”对于黄文政的言论,网络上议论纷纷,一位网友的留言恐怕可以代表很多人的心声:“过去是想生却不能生,怕罚款;现在是催着生也不生,不敢生。时代还真是变了!”中国每个妇女平均生育子女数变化明显,1970年代之前,这个数字约为6,即每个妇女生平均生6个宝宝;1990年,变成了2左右;如今这个数字已经降至1.5左右。目前我国女性的平均生育水平,不仅低于全球平均的2.47,也低于高收入经济体的1.67。中国社科院2019年曾做了一个预测:“如果中国总和生育率一直保持在1.6的水平(即平均一名女性生育1.6个孩子),人口负增长将提前到2027年出现。”按照我国女性如今1.5的生育率,不用等到2027年,我国的人口负增长就会提前来临。给大家看一个直观的数据——教育部数据显示,我国普通小学数量从1990年的76.6万所,下降到2019年的16.01万所,相当于30年间全国八成小学都消失了。同期,小学在校生人数也缩减了1680万。人口大降,原因众多出现生育率下降的因素有很多,比如经济成本高、教育成本高、房价高、就业压力大等众多原因,很多年轻人的生育意愿被压抑了。高校应届毕业生人数多年来持续攀升,今年又创了历史新高,达到874万,比去年多了40万。这么多的毕业生,在给各行各业注入新鲜血液的同时,也使得社会就业压力激增。在今年春招季,毕业生的应招人数比去年多56%,但企业对应届生的招聘规模却下降了22%,堪称史上最难就业季。日前,教育部下发通知,进一步明晰了高校毕业生就业统计相关指标含义,在“自主创业”的范围加入了开设网店,自由职业的范围加入了互联网营销工作者(网红)、公众号博主(自媒体)、电子竞技工作者(打电竞)。可是,现实中行业中存在二八定律,红利大多集中在头部。而且受疫情影响,第一产业、第二产业受到冲击,裁员、降薪等情况并不鲜见。大众的钱变少了,不可避免会影响到第三产业的发展,自然也会影响从事第三产业的人。在就业形势严峻的同时,居高不下的房价也在“劝退”一部分人的剩余计划。毕竟对于很多人来说,要先买房子再生孩子。过高的房价,也会影响到出生率。再加上越来越严重的“学位”问题,特别是公立幼儿园供给严重不足,有的家庭不得不选择费用较高的私立幼儿园,昂贵的学费让家长不堪重负。以深圳为例,不仅普通住宅房价高昂,学区房更是贵到咋舌,均价在7万-23万/平米,众多普通家庭难以承受。而且深圳还有很多公寓楼,未来学位存在不确定性。前阵子站长也写过深圳家长花上千万买学区房,后来子女却无法入读名校的文章。深圳人奋力赚钱,工作压力巨大,可是教育资源太过稀缺。这样的形势下,生还是不生,就成了问题。出生于1986年的深圳白领小邱本想去年要个宝宝,但算过养娃成本后还是放弃了,“上有四老,每月要还房贷,现阶段感觉没有条件养孩子”。政策趋松,促进生育一个人从出生算起,要20年才能完全进入经济循环。生育对经济增长的影响有20年左右的滞后。为了减少社会人口老龄化,促进生育和经济发展,我国早在2013年就实施了单独二孩政策。今年6月3日,《河南省人口与计划生育条例》第十五条第一款修改为:“提倡一对夫妻(含再婚夫妻)生育两个子女。”6月9日,宁夏在修改的计生条例中删除了公职人员“超生即开除”的规定。6月28日,《苏州市妇女权益保障条例》规定男职工也可申请育婴假。总体来说,生育政策是朝着宽松的方向在发展。政策宽松当然会利好人口,但对很多人来说,房价降低可能会更有助于生娃。毕竟现在买房成本还是偏高,很多家庭掏空六个钱包才能买下一套房,而且每个月供房供到爆肝,再想生个两脚吞金兽的愿望就显得有点奢侈了。人口存量时代,抢人愈演愈烈人是经济社会发展的基本要素和动力,有人才能发展经济,才会有住房需求。这也是各地抢人大战愈演愈烈的根本原因。毕竟哪个城市都不希望成为下一个鹤岗。从数据看,抢人愈演愈烈。从具体省份来看,人口流向变得更加集中。2019年浙江和广东人口净流入规模分别达到84.1万和82.6万,全国70%以上的人口净迁入量都流向了这两省,“二八”效应愈发明显。

不过要注意的是,就投资来说,不光要选对省,更要选对人口流向的城市。因为即使是人口流入大省,也不是“遍地开花”。以浙江省为例,2019年人口净迁入规模居全国第一,但浙江省11个地级市中,有4个城市其实是人口净流出的,剩下7个城市才是人口净迁入。从规模上看,浙江省绝大部分的净流入人口都流向了杭州和宁波。其中,杭州人口净迁入49.35万人,宁波人口净迁入30.07万人,占省内各地市净迁入总量的90%以上。

人口净流入的另一大省广东,大部分人口都流向了深圳、广州和佛山。广东其他城市的人口迁入规模相对较小,部分城市甚至还在净流出。这也是深圳房价长期上涨名列前茅的重要原因,人口方面体现了二八定律,红利往头部集中的特点。所以说杭州、深圳等地楼市火热,特别是杭州前段时间出现过万人摇号现象,并不是偶然。杭州、深圳在2019年就有大量人口流入,新增了很多置业需求,为当地楼市发展作了铺垫。而浙江和广东之所以吸引人,也得益于他们的大环境。比如在疫情大考中,浙江和广东各地市政府自掏腰包,包大巴、包飞机、包高铁花式接人复工,为企业运送工人,促进经济恢复。从这样的举措中可以看出当地的格局和营商环境,这一点对吸引企业和人才非常重要。

一线城市的北京、上海虽然基本面好,但仍在维持人口总量控制政策,2019年人口变化不大。2019年北京人口净迁出6.3万;上海虽然保持人口净流入,但规模不到1万人。现在人口存量就那么多,浙江、广东等地吸引大量人口的同时,不可避免会对三、四、五线城市人口产生虹吸效应,未来中小城市的人口流出压力还会更大。未来人口持续流出的地方,房价调整压力会更大。而对于人口流入的城市,房地产市场发展潜力也更大。特别是受教育水平较高的人口流入,对房价推升更明显,深圳就是一个例子。2019年深圳常住人口增加了41.2万,其中常住户籍人口增量就有40万,常住非户籍人口只增加了1.13万。这意味着,迁入的人口大多是符合落户条件的引进人才,这部分人口的净迁入对房价的推升作用非常明显。

随着人口红利日趋减少,未来房地产市场的调整压力会越来越大,各地抢人政策也会愈演愈烈。对于消费者来说,无法改变趋势,只有顺着趋势,跟随人流所向,方可顺势而为。

编辑:sanjie037
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